原创2022年中级经济法学霸笔记：抵押权的效力

2022-09-01 14:47:44

字号

摘要：物权法律制度为2022年新增章节，难度较高。考试中客观题、主观题均可以考核。其中抵押权的相关内容属于重要考点，本文介绍的是抵押权效力这一知识点，需要全面掌握。

01抵押担保的范围

担保物权（包括抵押权、质权、留置权）的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。

02抵押权效力所及的标的物范围

（1）抵押物所生孳息

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。

（2）从物

从物产生于抵押权依法设立前，抵押权人主张抵押权的效力及于从物的，法院应予支持，但是当事人另有约定的除外。

从物产生于抵押权依法设立后，抵押权人主张抵押权的效力不及于从物的，但是在抵押权实现时可以一并处分。抵押权人对该从物不享有优先受偿权。

（3）添附物

插入模块

不同情形	抵押权的效力
①抵押权依法设立后，抵押财产被添附，添附物归第三人所有的	抵押权效力及于抵押人应获得的补偿金。
②抵押权依法设立后，抵押财产被添附，抵押人对添附物享有所有权的	抵押权的效力及于添附物，但是添附导致抵押财产价值增加的，抵押权的效力不及于增加的价值部分。
③抵押权依法设立后，抵押人与第三人因添附成为添附物的共有人	抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。

（4）代位物

抵押权的效力当然及于抵押物的代位物。

（5）抵押权设立后新增的建筑物

建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

【注意】

当事人仅以建设用地使用权抵押	当事人以正在建造的建筑物抵押
（1）债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，法院应予支持。	抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。
（2）债权人主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物的，法院不予支持。	当事人按照担保合同的约定，主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物的，法院不予支持。

03抵押人的权利（出租、转让）

抵押权设立后，抵押人仍占有抵押物，可以继续对抵押物进行使用、收益和处分。

（1）抵押物出租的权利

①租赁在先。

抵押权设立前抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

②抵押在先。

抵押权设立后，抵押人出租抵押物，在抵押权实现时，可能发生抵押权与租赁权的效力冲突。

①抵押权已登记	租赁权不得对抗已登记的抵押权：因租赁关系的存在，致使抵押权行使时无人购买抵押物或售价降低导致不利于被担保债权实现等情况下抵押权人有权主张租赁关系终止。
②抵押权未登记	租赁权可以对抗未登记的抵押权：租赁关系继续存在抵押人将抵押财产出租给他人并移转占有，抵押权人行使抵押权的，租赁关系不受影响，但是抵押权人能够举证证明承租人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外。

（2）抵押物转让的权利

①【抵押人可以转让抵押财产】

抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。

对于“另外约定”是否登记，《担保法解释》作了如下规定：

抵押权人主张	约定未登记	约定已登记
（1）抵押权人请求确认转让合同无效	不予支持	不予支持
（2）抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的	不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外	应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外
（3）请求抵押人承担违约责任	予以支持	（无）

②【抵押人及时通知抵押权人】

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

04抵押权人的权利

（1）抵押权的顺位

不同事项	相关要点
①概念	数个抵押权并存于同一抵押物之上时，先顺位的抵押权所担保的债权较后顺位的抵押权所担保的债权可优先受偿
②确定标准	2-1抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿。
	2-2抵押权已登记的先于未登记的受偿。
	2-3抵押权均未登记的，按照债权比例清偿。
③顺位的放弃	3-1抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。
③顺位的放弃	3-2债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但是其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
④顺位的变更	抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位，同时，抵押权人与抵押人也可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。【注意】抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。

（2）抵押权的处分

不同事项	相关要点
①抵押权转让	1-1因抵押权具有从属性，抵押权不得与所担保的债权分离而单独转让。
①抵押权转让	1-2债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
②将抵押权作为担保	抵押权人可以将其抵押权与其所担保的债权一并为他人债权设立担保，成立附抵押权的债权质权。
③抵押权的保全	3-1抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。
	3-2抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。
	3-3抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。

05动产抵押权的特别效力规定

（1）动产抵押权的登记对抗

动产抵押权未经登记，不得对抗善意第三人。

细化“不得对抗善意第三人”

①【转让】

抵押人转让抵押财产，受让人占有抵押财产后，抵押权人向受让人请求行使抵押权的，法院不予支持，但是抵押权人能够举证证明受让人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外。

②【出租】

抵押人将抵押财产出租给他人并移转占有，抵押权人行使抵押权的，租赁关系不受影响，但是抵押权人能够举证证明承租人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外

③【保全执行】

抵押人的其他债权人向法院申请保全或者执行抵押财产，法院已经作出财产保全裁定或者采取执行措施抵押权人主张对抵押财产优先受偿的，法院不予支持。

④【破产】

抵押人破产，抵押权人主张对抵押财产优先受偿的，法院不予支持

（2）动产抵押的“正常买受人”规则

2-1动产抵押即使登记，亦不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人，抵押权人不得请求就该动产优先受偿。但有下列情形之一的除外:

①购买商品的数量明显超过一般买受人;

②购买出卖人的生产设备;

③订立买卖合同的目的在于担保出卖人或者第三人履行债务;

④买受人与出卖人存在直接或者间接的控制关系;

⑤买受人应当查询抵押登记而未查询的其他情形。

2-2 出卖人正常经营活动，是指出卖人的经营活动属于其营业执照明确记载的经营范围，且出卖人持续销售同类商品。

（3）价款债权抵押的超级优先效力

3-1 基本规定

“动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。”

①所担保主债权是抵押财产的价款，即债务人买入新动产时需支付的价款。（购置物的价款债权）

②标的物所有权必须转移给买受人，即动产应该交付。

③必须办理抵押登记。（购置物交付之日起十日内）

3-2 细化补充

“担保人在设立动产浮动抵押并办理抵押登记后又购入或者以融资租赁方式承租新的动产，下列权利人为担保价款债权或者租金的实现而订立担保合同，并在该动产交付后十日内办理登记，主张其权利优先于在先设立的浮动抵押权的，法院应予支持：（一）在该动产上设立抵押权或者保留所有权的出卖人；（二）为价款支付提供融资而在该动产上设立抵押权的债权人；（三）以融资租赁方式出租该动产的出租人。”

同一动产上存在多个价款优先权的，法院应当按照登记的时间先后确定清偿顺序。

（4）动产抵押、质押并存时的效力顺序

同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。

实战演练：

1、（单选题）甲房地产开发公司(以下简称”甲公司”)参加竞标，取得A地块的建设用地使用权以开发住宅小区,国有土地使用权证颁发后，甲公司以A地块的建设用地使用权向乙银行抵押贷款3000万元，用该笔借款甲公司在A地块上建成10幢住宅楼并通过竣工验收。根据物权法律制度的规定，下列说法中，正确的是( )。

A.根据“房地一体”原则，住宅楼当然成为抵押物的一部分

B.该住宅楼售出前可以作为抵押物的一部分，一经售出则不能作为抵押物

C.住宅楼不属于抵押物，抵押权实现时，乙银行仅能申请人民法院拍卖A地块的建设用地使用权,而不能拍卖住宅楼

D.抵押权实现时，乙银行有权申请人民法院将A地块的建设用地使用权和住宅楼-同拍卖, 但是对住宅楼拍卖所得，乙银行无权优先受偿

查看答案

参考答案：D

参考解析：以建设用地使用权设定抵押，土地上新增的房屋不属于抵押物;抵押权实现时，可以依法将该土地上新增的房屋与建设用地使用权一同变价，但对新增房屋拍卖所得款项，抵押权人无权优先受偿。

2、（单选题）黄河公司以其房屋作抵押，先后向甲银行借款100万元，乙银行借款300万元.丙银行借款500万元，并依次办理了抵押登记。后丙银行与甲银行商定交换各自抵押权的顺位,并办理了变更登记，但乙银行并不知情。因黄河公司无力偿还三家银行的到期债务,银行拍卖其房屋。仅得价款600万元。关于三家银行对该价款的分配，下列说法中正确的是( )。

A.甲银行100万元、乙银行300万元、丙银行200万元

B.甲银行得不到清偿、乙银行100万元、丙银行500万元

C.甲银行得不到清偿、乙银行300万元、丙银行300万元

D.甲银行100万元、乙银行200万元、丙银行300万元

查看答案

参考答案：C

参考解析：抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容,但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。

3、（单选题）甲公司以厂房做抵押，向甲银行贷款500万元并登记，一个月后又以该厂房做抵押，向乙银行贷款300万元并登记。两个月后又以该厂房做抵押，向丙银行贷款100万元，签订了抵押合同，但尚未登记。甲公司到期不能还款,厂房拍卖所得价款为700万元，下列说法正确的 )。

A.拍卖所得价款先偿还甲银行的贷款，剩余偿还乙银行的贷款

B.拍卖所得价款由甲银行与乙银行按贷款比例受偿

C.拍卖所得价款由甲、乙、丙三家银行按贷款比例受偿

D.甲公司与丙银行的抵押合同无效